Vastgoedprijzen zijn een stuk meer gestegen dan in de ons omringende landen

29 maart 2017
!
Dit artikel werd gemaakt door een van onze bezoekers. Wil je reageren of zelf een artikel schrijven in onze Zoo, be our guest! Lees hier het hoe/wat/waar.

Er zijn de laatste jaren een recordaantal aan vastgoedtransacties vastgesteld, mede dankzij de lage rentes op hypotheekleningen. Uit cijfers van Febelfin bleek dat 2014 een recordjaar was met 135.132 vastgoedtransacties voor een totaal bedrag van €30,2 miljard. Bovendien vonden er de 10 laatste jaren ongeveer 1,2 miljoen vastgoedtransacties plaats, of 4,7% meer dan de 10 voorafgaande jaren. Maar heeft de grotere vraag naar vastgoed de voorbije jaren ook de vastgoedprijzen ondersteund tijdens de crisis? En is die prijsevolutie gelijkaardig met het buitenland?

Quote Wouter Vanderheere, zaakvoerder TopCompare.be: “Elke vastgoedmarkt kent zijn eigen wetmatigheden. Van onze buurlanden heeft de Belgische markt het best de crisis doorstaan, meer nog, vastgoedprijzen zijn bijna met 30% gestegen de laatste 10 jaren. Reeds lange tijd wordt nochtans het uiteenspatten van de Belgische “vastgoedzeepbel” voorspeld, maar die is er (nog) niet gekomen. Zolang Belgen zich psychologisch vastklampen aan baksteen in tijden van lage rentes, zwakke rendementen en financiële onzekerheid, lijkt er geen einde te zullen komen aan de prijsstijgingen. Tenzij de overheid beslist eigendom en verhuur zwaarder te belasten, maar dat is politiek geen populaire maatregel en het is ook de vraag of het wenselijk is voor de gezondheid van onze private schuldberg en onze financiële instellingen om aan de vastgoedfiscaliteit te raken.”

In 2016 betaalt u nu gemiddeld €56.400 meer voor vastgoed dan tien jaar eerder

- De Belgische gemiddelde vastgoedprijs (appartementen, woonhuizen, villa’s en bouwgronden)[1] is sinds 2006 met 29% gestegen, wat overeenkomt met €56.400 op 10 jaar tijd en een jaarlijkse stijging van 2,6%.

- Enkel in 2009 en 2015 vonden er kleine neerwaartse correcties van de vastgoedprijzen plaats van telkens 0,5%. Ondanks de financiële crisis is een grote correctie dus uitgebleven op de Belgische vastgoedmarkt, in tegenstelling tot heel wat van de ons omringende landen (zie hieronder).

- Als we corrigeren voor inflatie, zijn in België in de laatste 10 jaren de vastgoedprijzen jaarlijks gemiddeld 2,4% gestegen. Met andere woorden, de kost van vastgoed nam sneller toe dan de factuur van onze boodschappentas en – gezien de tijdelijke loskoppeling van lonen en inflatie – nog sneller dan onze lonen. Vastgoed is dus inderdaad duurder geworden voor onze kinderen.

De prijsstijging was het grootst bij appartementen en woonhuizen met een gemiddelde jaarlijkse stijging van ongeveer 3,5% - op tien jaar bijna een dubbel zo grote stijging als bij villa’s

- Als we enkel kijken naar de gemiddelde prijzen voor woningen (niet bouwgrond), betaalt u 22%, 40% en 41% meer dan 10 jaar geleden voor een villa, appartement en woonhuis, wat overeenkomt met een gemiddelde prijsstijging van €62.600, €63.500 en €61.400 respectievelijk. Deze stevige stijging van de huizenprijzen[2] is te wijten aan verschillende factoren:

- De baksteen in de maag: in tijden van crisis, grijpen Belgen des te graag terug naar de zekerheid die ze menen terug te vinden in “tastbaar” vermogen.

- Zoektocht naar rendement: vooral de babyboom generatie ziet in vastgoed nog een van de enige investeringen waar veilig rendement te rapen valt. In tegenstelling tot de aandelenmarkten heeft de vastgoedmarkt in België zich robuust getoond tegen financiële schokken.

- Demografische noden: appartementen en woonhuizen doen het goed zowel bij ouderen als bij jongeren, omwille van het betere financiële kostenplaatje en het feit dat deze vaak beter aangepast zijn aan de noden. Villa’s zijn vaak duurder en vergen vaak nog heel wat opknapwerk om terug op smaak en in lijn met de moderne standaarden te brengen.

- Historisch lage interestvoeten: deze zetten meer Belgen ertoe aan om te kopen. Lagere interesten zorgen ervoor dat eenzelfde huis nu plots wel een financieel haalbare kaart kan worden.

- Bij villa’s en woonhuizen vond de sterkste stijging van de gemiddelde prijzen reeds plaats voor het uitbreken van de financiële crisis plaats in 2007, goed voor een toename van ongeveer respectievelijk €23.300 en €14.700 op een jaar tijd. Dit in tegenstelling tot appartementen, waar de sterkste jaarlijkse stijgingen plaatsvonden na het uitbreken van de crisis, namelijk in 2010 (€12.000) en 2014 (€10.600).

Vastgoedprijzen zijn in ons land de voorbije 10 jaren sneller gestegen dan in de ons omringende landen: Duitsland (2,3% lagere stijging), Frankrijk (23,4% minder) en Nederland (34,6% minder)

- De vastgoedmarkt in de meeste van onze buurlanden hebben meer last gehad van de crisis. Zo zijn over de voorbije 10 jaren de vastgoedprijzen in Duitsland, Frankrijk[3] en Nederland jaarlijks gemiddeld met respectievelijk 2,4% gestegen, 0,5% gestegen en 0,6% gedaald. Dit terwijl vastgoed in België in dezelfde periode jaarlijks gemiddeld 2,6% duurder is geworden. Dat maakt dat vastgoed dat in 2006 €197.000 (gemiddelde vastgoedprijs in België in 2006) waard was, in Duitsland, Frankrijk en Nederland vandaag respectievelijk €51.900 duurder, €10.300 duurder en €11.800 goedkoper is, terwijl het in België 56.400 duurder is geworden.

- Nederland heeft duidelijk het meest last gehad van de financiële crisis, met een stevige daling van vastgoedprijzen tussen 2008 en 2013. Op 5 jaar tijd is er een correctie gebeurd van 19%. Dit was voornamelijk te wijten aan een overgefinancierde vastgoedmarkt, met onvoorzichtige leningen en een bouwwoede tot gevolg. Daarnaast is er in Nederland meer investeringsvastgoed, waardoor vastgoed meer vatbaar was voor economische schokken, terwijl in België mensen vooral kopen om te wonen.

- Ook Frankrijk kreeg een stevige correctie van 6,2% te verwerken na het uitbreken van de crisis in 2009 en moest enkele kleinere dalingen slikken tussen 2011 en 2015.

- Duitsland bleef het meest gespaard, en kreeg integendeel enkel net in de jaren voor de crisis een kleine correctie te verwerken, terwijl de prijzen elk jaar stegen sinds 2008. Dit is vooral dankzijde lage hypothecaire rentevoeten en de perceptie van de Duitse markt als een “veilige haven” in tijden van crisis, door zowel Duitsers als buitenlanders, ook wat vastgoed betreft. Daarnaast speelt het feit dat meer dan een miljoen vluchtelingen in Duitsland een dak boven hun hoofd nodig hebben ook een rol.

[1]De gemiddelde vastgoedprijs geeft de gemiddelde prijs weer van appartementen, woonhuizen, villa’s en bouwgronden tesamen. Deze wordt maandelijks door Eurostat gepubliceerd.

[2]Met huizenprijzen bedoelen we de prijzen van appartementen, woonhuizen en villa’s. Bouwgronden zijn hier niet bij opgenomen omdat deze in €/m2 worden weergegeven, wat de vergelijkbaarheid ook moeilijker maakt.

[3]De Housing Price Index van 2005 is niet beschikbaar voor Frankrijk, wij veronderstellen daarom dat deze gelijk is gebleven tussen 2005-2006.

Dit al gelezen?